Эскроу-счета: как они работают и кому действительно нужны

Расчеты за крупные приобретения или услуги — дело рискованное. Вдруг продавец подсунул негодный товар? Или услуга оказана не в полном объеме? А деньги уже ушли и вернуть их ох как непросто. У продавца тоже мандраж — а вдруг покупатель заберет товар или воспользуется услугой, а денег не отдаст? Есть способ расчетов, который обезопасит обе стороны.

Оглавление:

1. В каких случаях вам может пригодиться счет эскроу
2. Участники сделок
3. Главные особенности счета эскроу
4. Плюсы и минусы
5. Отличия от аккредитива и ячейки в банке
• Банковская ячейка
• Аккредитив
• Счет эскроу
6. Открываем эскроу-счет
• Оформление счета
• О возврате денег
7. Резюме

Чтобы воспользоваться им, приглашают третье лицо — кредитную организацию. Банк открывает для покупателя особый счет. Покупатель вносит на него сумму, предназначенную продавцу. Когда поставщик выполнит все условия договора, сумма со специального счета отправится ему. Этот специальный счет и называется эскроу. Escrow — это специальный термин, который на русский переводят как “условное депонирование”.

Как это работает на практике? Допустим, предприниматель Анна решила купить промышленный 3D-принтер у немецкой компании за 5 миллионов рублей. Раньше она с этой компанией не работала, и отправлять такую сумму напрямую страшновато.

Эскроу — это самый безопасный способ передачи денег на сделке.

Анна идет в банк и открывает счет эскроу. Затем переводит туда 5 миллионов. Деньги как бы "замораживаются" – продавец их видит, но получить не может. Когда 3D-принтер доставят, а Анна подпишет бумаги о приемке, банк получит право перевести деньги поставщику оргтехники. Если Анна откажется и сделка расстроится, поставщик получит технику обратно, а Анне вернут деньги.

Эскроу-счет используют не только при крупных покупках. 

Его часто открывают при:

• покупке квартиры в новостройке;

• крупных сделках с недвижимостью;

• покупке бизнеса;

• международных торговых операциях.

Главное преимущество – полная безопасность для обеих сторон. Покупатель не потеряет деньги, если что-то пойдет не так, а продавец гарантированно получит оплату после выполнения условий сделки.

В каких случаях вам может пригодиться счет эскроу 

Есть одна сфера, где без эскроу никак – это покупка квартиры в новостройке. Тут это требование закона, никак не обойти. И это логично: вы защищены от недобросовестных застройщиков, а они получат свое, только когда построят дом и сдадут его в эксплуатацию. Принял квартиру покупатель или нет — неважно, главное, что дом приняла инспекция. Это событие и является триггером для банка. Как только комиссия подписала документы, так сразу банк перечислил деньги с эскроу-счетов покупателей квартир застройщику.

В остальных случаях эскроу – дело добровольное. 

Обычно к нему прибегают в двух ситуациях.

Первая – когда вы не уверены в партнере. Например, Михаил решил купить готовый бизнес — небольшую кофейню за 3 миллиона рублей. Продавца он знает только по телефонным разговорам. Естественно, просто так переводить такую сумму страшновато. Эскроу здесь отличное решение.

Вторая – когда между оплатой и получением товара или услуги проходит много времени. Допустим, Елена заказывает партию итальянских станков для своего производства. Поставка займет 4 месяца. Счет эскроу гарантирует, что деньги не пропадут, если что-то пойдет не так.

Кстати, бизнес часто использует эскроу при:

• продаже компаний;

• покупке коммерческих помещений; 

• сделках с интеллектуальной собственностью (патенты, товарные знаки);

• крупных международных контрактах.

Важно понимать: для небольших повседневных сделок эскроу не нужен. Это инструмент для серьезных операций, где на кону большие деньги или есть существенные риски.

В общем, если предстоит крупная сделка с незнакомым партнером или длительным сроком исполнения, подумайте об эскроу. Лучше перестраховаться, чем потом кусать локти.

Участники сделок

В сделке со счетом эскроу всегда три участника. Рассмотрим их роли на конкретном примере.

Представим, что Сергей решил купить готовый интернет-магазин у Марины за 2 миллиона рублей. Они обращаются в банк, чтобы открыть счет эскроу. Кто есть кто в этой сделке?

Сергей – депонент, то есть покупатель. Он переводит деньги на счет эскроу. 

Марина – бенефициар, то есть продавец. Она получит деньги, но только после того, как передаст Сергею все права на магазин, доступы к сайту и документы.

Банк – эскроу-агент. Он, как честный рефери, следит за соблюдением правил игры. Банк хранит деньги и переводит их Марине, только когда Сергей подтвердит, что получил все, о чем договаривались.

А что если что-то пойдет не так? Допустим, Марина передумала продавать магазин или не смогла передать все необходимые документы. В этом случае деньги вернутся к Сергею – банк просто переведет их обратно на его счет.

По сути, банк выступает гарантом честной сделки. Он не позволит никому из участников нарушить договоренности – деньги дойдут до продавца, только когда покупатель получит то, за что заплатил. Или наоборот, не даст покупателю «кинуть» продавца, фактически забрав его бизнес, но не заплатив при этом.

Главные особенности счета эскроу 

Первое и самое важное: деньги на счете остаются вашими, пока продавец не выполнит все условия сделки. Если что-то пойдет не так, вы просто забираете их обратно.

Допустим, Александр покупает коммерческую недвижимость за 8 миллионов рублей. Деньги уже на счете эскроу, но продавец вдруг передумал. Ничего страшного: Александр получает свои деньги назад.

Интересный момент: банк не может просто так отдать деньги кому-то из участников сделки. Нужны четкие доказательства, что все условия выполнены. Какие именно? Это решают сами участники сделки и прописывают в договоре.

У счета эскроу есть несколько уникальных свойств:

• Банк не может использовать эти деньги для своих операций.

• На остаток не начисляются проценты.

• Приставы не могут арестовать эти деньги.

• Даже если у банка проблемы с законом о противодействии отмыванию денег (115-ФЗ), счет продолжит работать.

За открытие счета нужно заплатить комиссию – обычно до 1% от суммы сделки. Но есть особый случай – покупка квартиры в новостройке. Здесь комиссию платит застройщик, а не покупатель. Кстати, в этом случае государство страхует до 10 миллионов рублей на счете. То есть если вы кладете 12 миллионов, застрахованы будут только первые 10.

В общем, это как банковская ячейка, только умнее: деньги защищены со всех сторон, а условия передачи четко прописаны. Пожалуй, это самый надежный способ провести крупную сделку, особенно с незнакомым партнером.

Плюсы и минусы

Давайте начнем с хороших новостей. 

Главное преимущество – железобетонная гарантия для всех участников сделки. Представьте, что вы продаете свой бизнес за 15 миллионов рублей. Деньги на счете эскроу – как в сейфе с двумя замками. Ни покупатель не может их просто так забрать, ни вы их не получите, пока не передадите бизнес по всем правилам.

Второй важный плюс – эти деньги недоступны силовикам. Даже если у покупателя вдруг появятся проблемы с налоговой или кредиторами, они не смогут добраться до средств на эскроу. Это как дипломатическая неприкосновенность, только для денег.

Особая история – покупка квартир в новостройках. Если вы предприниматель и покупаете жилье через договор долевого участия, государство страхует до 10 миллионов рублей на счете. Неплохая подушка безопасности, согласитесь?

Теперь о минусах.

Первая неприятность – найти банк для открытия счета эскроу может быть непросто. Не все банки предоставляют такую услугу. Это как специализированный сервис – не в каждой мастерской найдется.

Плюсы эскроу многократно перевешивают минусы

Второй момент – деньги на счете "спят". В отличие от обычного депозита, проценты на остаток не начисляются. Для коротких сделок это не проблема, но если речь о нескольких месяцах – упущенная выгода может быть существенной. 

И, наконец, за сервис нужно платить. Комиссия банку ложится на плечи покупателя. Единственное исключение – сделки с новостройками, где комиссию платит застройщик.

Тем не менее, для крупных сделок плюсы однозначно перевешивают минусы. Особенно если вы работаете с новым партнером или сделка растянута во времени. Лучше заплатить комиссию и спать спокойно, чем сэкономить и потом переживать за свои деньги.

Отличия от аккредитива и ячейки в банке

Давайте разберем три способа безопасных расчетов. У каждого свои особенности, и важно выбрать подходящий для вашей ситуации.

Банковская ячейка

Это классический сейф в банке. Работает просто: допустим, Иван покупает квартиру у Марии за 5 миллионов рублей наличными. Он кладет деньги в ячейку и передает ключ Марии, а та сможет их забрать только когда принесет в банк документы о регистрации квартиры на Ивана. Но есть нюанс – ячейку могут использовать только физические лица. Если вы представляете компанию, этот вариант не для вас.

Аккредитив

Это как цифровой сейф с таймером. Например, предприниматель Алексей заказывает оборудование у поставщика за 2 миллиона рублей. Деньги "замораживаются" в банке, и поставщик получит их только после поставки. Интересная особенность – Алексей может отменить аккредитив в любой момент, даже не сообщая об этом поставщику. Так же работают векселя – своего рода долговые расписки.

Счет эскроу

Это умный цифровой сейф нового поколения. Его главное преимущество – универсальность. Он подходит и для покупки квартир в новостройках (кстати, для них это единственный законный вариант), и для крупных бизнес-сделок. Особенность счета эскроу в том, что его нельзя просто так отозвать – все условия передачи денег четко прописываются заранее.

Выбор инструмента зависит от ваших потребностей:

• Наличные + физлица = банковская ячейка

• Гибкость в отзыве денег = аккредитив

• Новостройка или крупная бизнес-сделка = счет эскроу

Помните главное: в современном мире безопасность сделки важнее всего. Какой бы инструмент вы ни выбрали, он всегда лучше, чем прямой перевод денег незнакомому партнеру.

Открываем эскроу-счет

Как открыть счет эскроу? Здесь нет ничего сложного, главное найти банк, открывающий эскроу-счета для всех.

Оформление счета

Процесс похож на открытие обычного банковского счета, но есть важные отличия. Главное – договор подписывают все три стороны: вы (покупатель), продавец и банк. В документе прописывается вся суть сделки: что покупается, за сколько, как подтвердить выполнение условий.

Например, Дмитрий покупает производственную линию за 7 миллионов рублей. В договоре указывается, что деньги уйдут продавцу после подписания акта приема-передачи оборудования и запуска линии.

Какие документы нести в банк?

Для физлиц все просто – достаточно паспорта. Для бизнеса список шире, и у каждого банка он свой. Лучше заранее уточнить требования.

О возврате денег

Тут все строго – просто так забрать деньги со счета нельзя. Есть только два случая, когда это возможно:

1. Сделка официально расторгнута обеими сторонами.

2. Банк обанкротился — но это особый случай.

Что если банк обанкротится?

На этот случай полная защита есть только у двух категорий клиентов: предпринимателей и физлиц, покупающих квартиры в новостройках.

Им государство гарантирует возврат до 10 миллионов рублей через Агентство по страхованию вкладов.

Для компаний ситуация сложнее – государственных гарантий нет. Поэтому совет: если вы открываете счет эскроу от имени компании, подумайте о дополнительном страховании. Да, это дополнительные расходы, но они оправданы, когда речь идет о крупных суммах.

Совет: перед открытием счета тщательно выбирайте банк. Лучше работать с крупными надежными банками, даже если их тарифы чуть выше. В вопросах сохранности денег экономия может быть опасной.

Резюме

Счет эскроу – это как умный финансовый арбитр для ваших сделок. 

Он работает по четким правилам:

1. Базовые принципы. Счет открывается под конкретную сделку и закрывается сразу после ее завершения. Это как одноразовый сейф: выполнил задачу – и до свидания.

2. Защита денег. Деньги на счете как в крепости: ни покупатель не может их просто так забрать, ни продавец получить без выполнения условий. Даже если у кого-то из участников появятся проблемы с долгами или банкротством – деньги останутся неприкосновенными.

3. Четкие правила игры. Банк проверит выполнение каждого пункта по заранее оговоренным документам.

4. Особый случай – новостройки. Здесь свои правила: комиссию платит застройщик, а не покупатель. Государство страхует до 10 миллионов рублей, но только для физлиц и ИП.

5. Если сделка сорвалась, деньги автоматически возвращаются покупателю. Никаких сложностей и долгих разбирательств.

6. Альтернативы. Есть еще банковская ячейка (для наличных между физлицами) и аккредитив (более гибкий инструмент). Но для серьезных сделок, особенно в бизнесе, счет эскроу часто оказывается оптимальным выбором.

Главное преимущество счета эскроу – ваше спокойствие. Вы точно знаете, что либо сделка состоится по всем правилам, либо деньги вернутся к покупателю. Никаких "серых зон" и рисков.